Phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá bất động sản

Phương pháp so sánh trực tiếp là gì?

Phương pháp so sánh trực tiếp được hiểu là phương pháp định giá đất bằng cách phân tích mức giá của các thửa đất tương tự về mục đích sử dụng, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng,.... mà đã chuyển nhượng trước đó ở trên thị trường để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

Phương pháp này thường được áp dụng để định giá đất chỉ khi trên thị trường có các thửa đất tương tự đã chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
 

Khi nào nên áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá bất động sản?

Phương pháp so sánh trực tiếp thường được áp dụng để thẩm định giá bất động sản trong các trường hợp sau:

• Các tài sản có tính đồng nhất như: Căn hộ, chung cư, dãy nhà kiểu mẫu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng, các nhà kho trên một mặt bằng, nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu.
• Các mảnh đất trống.

Ưu, nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng trong thẩm định giá bất động sản có những ưu và nhược điểm như sau:

• Ưu điểm: Đây là phương pháp định giá đơn giản và được áp dụng nhiều trong thực tế. Phương pháp này ít gây khó khăn về mặt kỹ thuật vì không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào mức giá các thửa đất trống tương tự trước đó để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. Ngoài ra, đây cũng là cơ sở để thực hiện các phương pháp thẩm định giá khác. 
• Nhược điểm: Phương pháp này chỉ áp dụng với trường hợp phải có những giao dịch tương tự trước đó ở trong cùng khu vực thì mới có thể áp dụng để so sánh được. 

5 bước trong quy trình thẩm định giá bất động sản

Quy trình thẩm định giá bất động sản được thực hiện theo 5 bước như sau:

• Bước 1: Tìm kiếm các thông tin về tài sản là bất động sản đã được giao dịch trong thời gian gần nhất phù hợp với các điều kiện đặt ra.
• Bước 2: Phân tích, kiểm tra các bất động sản được đem ra so sánh để xác định giá trị và để đảm bảo các bất động sản này có thể so sánh được.
• Bước 3: Lựa chọn thêm 3-5 bất động sản tương đồng nhất để đem ra so sánh.
• Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản định giá và bất động sản đem ra so sánh, thực hiện điều chỉnh như sau:
  • Nếu tốt hơn thì điều chỉnh giảm.
  • Nếu xấu hơn thì điều chỉnh tăng.
• Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản cần định giá trên cơ sở giá của các bất động sản đã điều chỉnh.