5 phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai tính tới năm 2025

Định giá đất là gì?

5 phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai tính tới năm 2025

Được quy định tại Điều 158, Luật Đất đai 2024 về quy định về định giá đất, tùy vào từng trường hợp khác nhau sẽ áp dụng các phương pháp định giá đất khác nhau. Dưới đây là 05 phương pháp định giá đất phổ biến mà DauGia.Net muốn giới thiệu đến bạn.

1. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng của phương pháp so sánh

• Ưu điểm: Đây là phương pháp định giá đơn giản và được áp dụng nhiều trong thực tế. Phương pháp này ít gây khó khăn về mặt kỹ thuật vì không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào mức giá các thửa đất trống tương tự trước đó để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. Ngoài ra, đây cũng là cơ sở để thực hiện các phương pháp thẩm định giá khác. 
• Hạn chế: Phương pháp này chỉ áp dụng với trường hợp phải có những giao dịch tương tự trước đó ở trong cùng khu vực thì mới có thể áp dụng để so sánh được. 
• Điều kiện áp dụng: Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

2. Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng việc sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển hóa được thực hiện dựa trên phương pháp lấy thu nhập chia cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập. Phương pháp này áp dụng đối với tài sản có khả năng mang lại thu nhập hoặc thuộc dạng đầu tư.

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng của phương pháp thu nhập

• Ưu điểm: Phương pháp thu nhập đơn giản và dễ sử dụng, được dựa trên cơ sở tài chính để tính toán nên rất khoa học.
• Nhược điểm: Các tham số để tính toán giá trị bất động sản đòi hỏi độ chính xác cao. Việc xác định chúng phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác thường bị hạn chế.
• Điều kiện áp dụng: Phù hợp khi định giá thửa đất có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước. một cách hợp lý. Ngoài ra, phương pháp này còn được áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư

3. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư thường được áp dụng để tính toán giá trị của những bất động sản không theo hiện trạng sử dụng, mà căn cứ vào mục đích được sử dụng trong tương lai.

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng của phương pháp thặng dư:

• Ưu điểm: Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu. Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu tư vào bất động sản. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản.
• Nhược điểm: Khó khăn trong việc xác định các sử dụng cao nhất và tốt nhất. Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo điều kiện của thị trường. Nhân viên thẩm định giá nhà đất cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau.
• Điều kiện áp dụng: Đây là phương pháp được các nhà thầu xây dựng các công ty kinh doanh bất động sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội đầu tư vào bất động sản. Phương pháp thặng dư phù hợp khi thẩm định giá khu đất có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phi đạt được độ tin cậy cao. 

4. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng của phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất:

• Ưu điểm: Đây là phương pháp có cách tính đơn giản, dễ triển khai, tiết kiệm thời gian và chi phí do không phải khảo sát thực địa hay sử dụng mô hình tính toán phức tạp. Phù hợp với việc định giá hàng loạt hoặc trong các trường hợp phổ biến, giúp thuận tiện trong quản lý nhà nước.
• Hạn chế: Phương pháp này không phản ánh đầy đủ giá trị cụ thể của từng thửa đất, dễ dẫn đến sai lệch nếu bảng giá đất và hệ số điều chỉnh không sát với giá thị trường.
• Điều kiện áp dụng: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng khi có bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do UBND cấp tỉnh ban hành, thường dùng trong các trường hợp định giá phổ thông, không yêu cầu tính đặc thù cao như thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, tiền thuê đất.

5. Phương pháp định giá đất khác

XEM THÊM: Định giá đất là gì? Các phương pháp xác định giá đất phổ biến

Nếu bạn đang có nhu cầu tham gia đấu giá tài sản và quan tâm đến các gói đấu giá tài sản công thì có thể tham khảo gói VIP6 - Phần mềm săn tài sản đấu giá của DauGia.Net. Với các gói tài sản đấu giá được cập nhật hàng giờ, hàng ngày giúp cho nhà đầu tư có được gói đấu giá tài sản công phù hợp, đáp ứng được tiêu chí đấu giá của doanh nghiệp mình.

Để biết thêm thông tin chi tiết về gói VIP6, bạn có thể liên hệ ngay với chúng tôi theo số hotline 0904.634.288 hoặc email [email protected] để được nhân viên tư vấn, hỗ trợ tận tình.